Heizungsgesetz 2026: Das ändert sich für Immobilieneigentümer

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) und soll einen technologieoffeneren Rahmen für die energetische Modernisierung von Gebäuden schaffen. Eigentümer bekommen wieder mehr Freiheit bei der Wahl ihrer Heizung. Ganz ohne langfristige Vorgaben und Kostenrisiken ist diese allerdings nicht.

Die 65-Prozent-Regel entfällt

Die wichtigste Änderung betrifft die Vorgabe, nach der neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden mussten. Diese einheitliche Regel gilt nicht mehr.

Eigentümer können grundsätzlich wieder selbst entscheiden, welches Heizsystem sie einbauen. Möglich sind unter anderem Wärmepumpen, Fernwärme, Hybridheizungen, Biomasseheizungen, aber auch weiterhin Gas- und Ölheizungen. Auch die bisher vorgeschriebene Beratung vor dem Einbau einer fossilen Heizung ist entfallen.

Eine funktionierende Heizung muss aufgrund der Neuregelung nicht vorsorglich ausgetauscht werden. Sie darf grundsätzlich weiterbetrieben und repariert werden. Ob ein Austausch technisch oder wirtschaftlich sinnvoll ist, sollte aber immer für das konkrete Gebäude geprüft werden.

Gas und Öl bleiben möglich – aber die „Biotreppe“ sorgt für Folgekosten

Dass Gas- und Ölheizungen wieder eingebaut werden dürfen, bedeutet nicht, dass sie langfristig unverändert mit fossilen Brennstoffen betrieben werden können. Für neu eingebaute Anlagen ist eine sogenannte Biotreppe vorgesehen. Der vorgeschriebene Anteil klimafreundlicher Brennstoffe soll ab 2029 schrittweise steigen:

• ab 2029 auf mindestens 10 Prozent,
• ab 2030 auf mindestens 15 Prozent,
• ab 2035 auf mindestens 30 Prozent,
• ab 2040 auf mindestens 60 Prozent.

Ab 2045 müssen die eingesetzten Brennstoffe vollständig klimaneutral sein.

Ein erhebliches Kostenrisiko bei neuen Gas- und Ölheizungen liegt in den steigenden Preisen für Brennstoffe und dem künftig vorgeschriebenen Bioanteil. Auch die CO2-Steuer, deren Höhe ab 2028 am Markt durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird, und die steigenden Gasnetzentgelte sind ein schwer kalkulierbares Risiko.

Eine Modellrechnung des Instituts der deutschen Wirtschaft zeigt: Bei einer teilsanierten Altbauwohnung mit einem jährlichen Verbrauch von 10.000 Kilowattstunden könnten die Heizkosten von 871 Euro im Jahr 2026 auf mehr als 1.950 Euro im Jahr 2040 steigen – und sich damit mehr als verdoppeln. (Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft – weiterlesen) Den größten Anteil an den zusätzlichen Kosten verursacht in diesem Szenario das aufgrund der Biotreppe benötigte Biomethan. Die Berechnung ist keine allgemeingültige Prognose für jedes Gebäude, verdeutlicht aber das erhebliche finanzielle Risiko einer heute neu eingebauten fossilen Heizung.

Was ändert sich bei der Förderung?

Klimafreundliche Heizsysteme werden weiterhin staatlich gefördert. Seit dem 21. Juli 2026 gelten jedoch neue Bedingungen. Die Grundförderung beträgt weiterhin 30 Prozent. Für selbstnutzende Eigentümer kommt – abhängig vom zu versteuernden Haushaltseinkommen – ein Einkommensbonus von 10, 30 oder 40 Prozent hinzu. Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind profitieren von einem Kinderzuschlag: Für die Berechnung des Einkommensbonus wird die maßgebliche Einkommensgrenze einmalig um 10.000 Euro erhöht.

Der Förderdeckel wurde gesenkt: Für die erste Wohneinheit werden aktuell Kosten von maximal 28.000 Euro statt bisher 30.000 Euro berücksichtigt. Dieser Höchstbetrag soll ab Februar 2027 halbjährlich um jeweils 750 Euro sinken. Zusätzlich kann beim frühzeitigen Austausch bestimmter Heizungen ein Klimageschwindigkeitsbonus gewährt werden. Die kombinierte Förderung ist auf insgesamt 80 Prozent der förderfähigen Kosten begrenzt. Da die tatsächliche Förderhöhe von Einkommen, Nutzung, Gebäude und Heizsystem abhängt, sollten die aktuellen Bedingungen immer vor der Beauftragung geprüft werden.

Die Hildener Wärmeplanung bleibt wichtig

Auch nach dem Wegfall der 65-Prozent-Regel bleibt die kommunale Wärmeplanung für Hildener Eigentümer eine wichtige Orientierung. Der Rat der Stadt Hilden hat den kommunalen Wärmeplan am 24. September 2025 beschlossen. Er zeigt auf, welche Formen der Wärmeversorgung in den verschiedenen Stadtbereichen künftig realistisch sein könnten. Als mögliche Gebiete für eine zentrale Versorgung über Wärmenetze wurden unter anderem Zentrum Ost, Zentrum West und das Wohngebiet Nord identifiziert. In anderen Bereichen werden voraussichtlich eher dezentrale Lösungen benötigt.

Der Wärmeplan allein führt jedoch zu keinen unmittelbaren Verpflichtungen und garantiert keinen Anschluss an ein Wärmenetz. Bevor konkrete Netze entstehen können, sind weitere Machbarkeitsstudien und politische Beschlüsse notwendig. Vor einer größeren Investition sollten Eigentümer daher prüfen, welche Perspektiven für den jeweiligen Standort bestehen.

Was bedeutet die Heizung für den Immobilienwert?

Die Heizungsart allein entscheidet nicht über den Wert einer Immobilie. Für Kaufinteressenten sind jedoch das Alter der Anlage, der energetische Zustand des Gebäudes, die zu erwartenden Betriebskosten und möglicherweise notwendige Investitionen wichtige Kriterien.

Eine ältere oder fossile Heizung ist deshalb nicht automatisch ein Verkaufshindernis. Sie kann sich aber auf die Preisvorstellungen potenzieller Käufer und auf die Finanzierung auswirken. Umso wichtiger ist eine Bewertung, die nicht nur Vergleichspreise betrachtet, sondern auch den Zustand und die Zukunftsfähigkeit der Immobilie einbezieht.

Mehr Freiheit verlangt eine sorgfältige Entscheidung

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz nimmt Eigentümern eine starre Vorgabe ab. Gleichzeitig verlagert es mehr Verantwortung auf die individuelle Entscheidung. Welche Heizung langfristig sinnvoll ist, hängt vom Gebäude, vom Standort, von der Wärmeplanung und von der Entwicklung der Energiepreise ab.

Wer einen Heizungstausch plant, sollte deshalb nicht allein auf die Anschaffungskosten schauen, sondern eine qualifizierte Energieberatung einbeziehen. Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte, sollte die Heiztechnik und den energetischen Zustand frühzeitig in die Bewertung einfließen lassen.