Neubau oder Bestandsimmobilie kaufen: Was ist besser?
Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden stellt zukünftige Immobilienbesitzer vor eine entscheidende Frage: bauen oder kaufen? Worin liegen die Vor- und Nachteile? Passt eine Bestandsimmobilie oder ein Neubau besser zu den eigenen Bedürfnissen und Vorstellungen? Welche Kosten und welchen Aufwand bringen die beiden Optionen mit sich? Wir haben die wichtigsten Faktoren zusammengefasst.
Die Vor- und Nachteile eines Neubaus
Vorteile eines Neubaus
- Gestaltungsmöglichkeiten: Ob Fassadengestaltung, Dachform oder Materialauswahl – beim Neubau stehen Ihnen alle Optionen offen. Sie können Ihr Haus nach Ihren Ideen und Vorstellungen gestalten.
- Maßgeschneidert: Sie können den Grundriss Ihres Eigenheims exakt auf Ihre Bedürfnisse zuschneiden.
- Energieeffizienz: Neubauten sind oft mit der neuesten und fortschrittlichsten technischen Infrastruktur ausgestattet. Mit energieeffizienten Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen und intelligenter Haustechnik lassen sich langfristig Nebenkosten sparen.
- Gewährleistungsanspruch: In den ersten Jahren sind auftretende Mängel abgedeckt und Sie müssen sich keine Sorgen über teure Reparaturen machen.
Nachteile eines Neubaus
- Langwierige Grundstückssuche: Attraktive Baugrundstücke sind rar. Gerade in Ballungsgebieten. Wer das perfekte Grundstück finden möchte, braucht Geduld.
- Höhere Kosten: Ein Neubau ist in aller Regel mit höheren Kosten verbunden, gerade bei den aktuell steigenden Baustoffpreisen. Und auch die Realisierung individueller Wünsche schlägt zu Buche.
- Vorstellungsvermögen gefragt: Wer nur auf dem Papier plant, braucht jede Menge Phantasie und ein gutes räumliches Vorstellungsvermögen, um ein Gespür für sein zukünftiges Eigenheim zu bekommen.
- Aufwändige Planungs- und Bauphase: Wer ein Haus baut, braucht viel Zeit und gute Nerven. Die Planung einer Immobilie ist komplex, es sind zahlreiche Behördengänge notwendig und die unzähligen Abstimmungen mit den unterschiedlichen Gewerken während der Bauphase können nervenaufreibend sein.
- Bauverzögerungen: Nicht selten kommt es zu unvorhersehbaren Verzögerungen, die im schlimmsten Fall den Einzugstermin verzögern. Das ist besonders dann problematisch, wenn Sie Ihre bestehende Immobilie bereits verkauft haben.
- Neu erschlossene Wohngegend: In Neubaugebieten entwickelt sich die Infrastruktur und die Nachbarschaft erst mit Bezug der Eigenheime.
Die Vor- und Nachteile des Kaufs einer Bestandsimmobilie
Vorteile einer Bestandsimmobilie
- Geringere Kosten: Bestehende Immobilien sind meist günstiger als Neubauten. Erschließungskosten an das öffentliche Strom-, Gas-, Wasser- und Straßennetz fallen weg. Zu berücksichtigen sind allerdings die eventuellen Sanierungskosten.
- Sichtbarer Baubestand: Sie können ihr zukünftiges Eigenheim besichtigen und Raumaufteilung, Architektur, Baumaterial und Haustechnik bewerten.
- Etablierte Wohngegend: Bestandsimmobilien liegen in einem gewachsenen Quartier mit einer lebendigen Infrastruktur.
- Größere Grundstücke: Ältere Immobilien wurden häufig auf deutlich größeren Grundstücken gebaut, als das heute bei Neubauten der Fall ist. Wer also Wert auf einen großzügigen Schnitt oder einen großen Garten legt, sollte nach einer Bestandsimmobilie Ausschau halten.
- Sofort bezugsfertig: In den meisten Fällen können Sie kurzfristig umziehen und müssen nicht mit Verzögerungen rechnen.
- Energieeffizienz: Auch bestehende Immobilien lassen sich mit energieeffizienten Heizungsanlagen ausstatten. Wer einen Altbau energetisch saniert, kann Förderungen erhalten.
Nachteile einer Bestandsimmobilie
- Sanierungskosten: Der Zustand einer Bestandsimmobilie ist ausschlaggeben dafür, welche Sanierungskosten die zukünftigen Eigentümer erwarten. Hinzukommen individuelle Wünsche an Ausstattung und Gestaltung. Neue Fenster, Badezimmer, Böden, Küche – die Kosten können sich schnell summieren und sollten solide kalkuliert werden, um keine bösen Überraschungen zu erleben.
- Begrenzte Gestaltungsmöglichkeiten: Eine bestehende Immobilie bietet nicht dieselben Möglichkeiten der individuellen Gestaltung wie ein Neubau. Hinzu kommt, dass möglicherweise nicht alle gewünschten Um- und Anbauten laut Bebauungsplan erlaubt sind,
- Versteckte Mängel: Bei Altbauten fallen Mängel nicht immer gleich ins Auge und sind für Laien nur schwer erkennbar. „Gekauft wie gesehen“ kann dann teuer werden. Es ist daher unbedingt empfehlenswert einen Sachkundigen mit zur Besichtigung zu nehmen und die Kaufentscheidung mit professioneller Unterstützung abzusichern.
- Grunderwerbsteuer: Bei einem Grundstückskauf mit Immobilie wird die Grunderwerbsteuer auf Basis des gesamten Kaufpreises berechnet und ist somit deutlich höher als beim Grundstückskauf für einen Neubau.
- Schwer kalkulierbare Folgekosten: Ältere Häuser erfordern mehr Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen als ein Neubau. Die Kosten für die Folgejahre können nur geschätzt werden.
Lohnt sich ein Immobilienkauf bei den steigenden Zinsen überhaupt noch?
Ob Bestands- oder Neubau-Immobilie – höchst wahrscheinlich benötigen Sie eine Baufinanzierung. Nach langen Jahren der Niedrigzinsen steigen die Zinsen seit letztem Jahr wieder. Wurden Kredite vor einem Jahr noch für rund 1% Zinsen vergeben, muss man heute mit etwa 4% rechnen. Sprich: die Immobilienfinanzierung wird wieder teurer. Doch das ist nur eine Seite der Medaille.
Jahrelang sind die Immobilienpreise in Deutschland viel stärker gestiegen als die Mieten. Dieser Trend hat sich nun umgekehrt. Während die Immobilienpreise mittlerweile stagnieren, gehen Mieten in utopische Höhen. Gerade in Städten und Ballungsgebieten. Der knappe Wohnraum und die starke Zuwanderung befeuern die Preise. Ein weiterer Faktor: Die hohe Inflationsrate, die im Februar 2023 bei 8,7% (Quelle: statista) lag. Die Zinsen sind niedriger als die Inflation, die Mieten werden immer teurer – da ist die Investition in eine Immobilie und die Tilgung eines Kredits unter rein wirtschaftlichen Aspekten durchaus lohnenswert. Aber selbstverständlich müssen auch persönliche Faktoren, wie die Lebensplanung oder die finanzielle Situation, berücksichtigt werden.
Bauen oder kaufen – eine Investition in die Zukunft
Wenn Sie Wert auf individuellen Gestaltungsmöglichkeiten legen, ist ein Neubau seinen sicherlich die beste Alternative. Eine Bestandsimmobilie ist in aller Regel günstiger und lässt sich – mit gewissen Einschränkungen – ebenfalls nach eigenen Vorstellungen umgestalten und modernisieren. Insbesondere, wenn Sie eine Eigenheim in einer bestimmten Lage möchten, ist die Suche nach einer Bestandsimmobilie der geeignete Weg. Am Ende entscheiden Ihre Bedürfnisse, Wünsche und vor allem auch Ihr Budget. Wir als Makler unterstützen Sie mit Sachverstand und langjähriger Erfahrung dabei, die passende Immobilie zu finden. Denn egal ob Sie ein Haus bauen oder kaufen – ein Eigenheim sollte heute und in Zukunft sein Geld wert sein.