Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln: Wann lohnt sich eine Nutzungsänderung?

Wohnraum ist knapp. Gerade in den Ballungsgebieten. Und auch in den Speckgürteln im städtischen Umland, wie beispielsweise Solingen, wird die Nachfrage nach Wohnraum immer größer. Gleichzeitig gibt es eine Vielzahl an Leerständen bei Gewerbeimmobilien. Eine Nutzungsänderung liegt auf der Hand. Was Sie als Immobilienbesitzer dabei beachten müssen und wann sich der Aufwand lohnt.

Warum sollte man eine Nutzungsänderung in Betracht ziehen?

Für die Arztpraxis hat sich kein Nachfolger gefunden. Der Blumenladen wurde aus Altersgründen geschlossen. Das Büro ist als Standort für Firmen unattraktiv geworden. Jetzt steht die Immobilie leer und kein Nachmieter ist in Sicht. Während die Vermietung von Gewerbeflächen sich oftmals schwieriger und langwieriger gestaltet, ist Wohnraum hingegen so gefragt wie nie. Die Chancen für ein lukrative Vermietung steigen. Und auch, wenn ein Verkauf der Immobile in Betracht gezogen wird, ist die Käuferzielgruppe bei einer Wohnimmobilie deutlich größer.

Das müssen Sie bei einer Nutzungsänderung beachten

In reinen Gewerbegebieten ist eine Umwandlung in Wohnraum häufig schwer möglich. Besser stehen die Chancen in sogenannten Mischgebieten. In welchem Gebiet sich Ihre Immobilie befindet, ist aus dem Flächennutzungsplan der örtlichen Baubehörde ersichtlich. Er gibt außerdem gibt Auskunft darüber, welche Art und Weise der Bebauung zulässig ist.

Für Wohnimmobilien gelten andere Regeln als für eine Gewerbeimmobilie. Die Bauvorschriften – zum Beispiel in Bezug auf Lärmschutz, Brandschutz oder Belichtung mit Tageslicht – sind deutlich strenger. Eine Umwandlung kann also möglichweise Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen erforderlich machen.

Sind größere Umbauten notwendig, lassen Sie von einem Architekten neue Pläne erstellen und die praktische Umsetzbarkeit prüfen. Achten Sie unbedingt auf eine bedarfsgerechte Planung. Ein offenes 200qm-Industrieloft ist zwar schick, die Zielgruppe an potenziellen Mietern aber eher klein. Ziehen Sie daher auch einen Makler zu Rate. Er kann abschätzen, ob sich die Immobilie nach den Umbaumaßnahmen gut vermarkten lässt und Sie mit profitablen Mieteinnahmen rechnen können.

Diese Schritte sind bei einer Nutzungsänderung notwendig

1. Stellen Sie eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt, um zu erfahren, ob eine Nutzungsänderung grundsätzlich möglich ist.
2. Ziehen Sie einen Architekten hinzu, um ggf. neue Pläne zu erarbeiten.
3. Lassen Sie von einem Makler bewerten, ob sich die Immobilie mit den geplanten Änderungen wie gewünscht vermarkten lässt.
4. Lassen Sie von Ihrem Architekten den Antrag auf Nutzungsänderung bei der zuständigen Baubehörde stellen. Hinweis: Der Antrag muss von einem Bauvorlageberechtigten, also z.B. einem Architekten unterzeichnet werden.
5. Wird der Antrag genehmigt, dürfen Sie die notwendigen Baumaßnahmen umsetzen.
6. Teilen Sie die Nutzungsänderung dem Finanzamt mit, denn durch die Umwandlung werden sich steuerliche Veränderungen (z.B. in Bezug auf die Grundsteuer) ergeben.

Wie teuer ist eine Nutzungsänderung?

Die Gebühren für den Antrag bei der Baubehörde sind von Stadt zu Stadt unterschiedlich. Kalkulieren Sie außerdem die Kosten für Beratung und Planung durch einen Architekten ein.

Wie hoch die Kosten für die Baumaßnahmen sind, hängt davon ab, wie umfangreich der bauliche Eingriff ist. Handelt es sich um grundlegende und weitreichende Sanierungsmaßnahmen, können sich die Kosten schnell auf über 1.000 Euro pro Quadratmeter laufen. Allerdings sind solche Umbaukosten steuerlich absetzbar.

Bedenken Sie auch, dass bei Wohnraum eine von der Bauaufsichtsbehörde festgelegte Anzahl an PKW-Stellplätzen zur Verfügung stehen muss. Ist dies nicht möglich, werden Ausgleichszahlungen an die Stadt fällig.

Wann sich die Umwandlung von Gewerbefläche in Wohnraum lohnt

Der Immobilienmarkt ist in einem steten Wandel. Kleine Läden, wie man sie früher oft im Erdgeschoss von Mehrfamilienhäusern finden konnte, sind durch das veränderte Konsumverhalten verschwunden und haben Leerstand hinterlassen. Aber auch viele andere Gewerbeeinheiten sind nicht mehr oder nur noch schwer vermietbar, da sie nicht mehr den Ansprüchen für Gewerbeimmobilien genügen und ohnehin modernisiert werden müssen.

Wenn sich eine Gewerbeeinheit also nicht mehr vermieten lässt, gleichzeitig aber in der Region Wohnraum knapp ist, kann eine Nutzungsänderung sinnvoll sein. Viele Städte fördern solche Umwandlungen sogar finanziell, um der allgegenwärtigen Wohnungsnot entgegenzuwirken. Obwohl eine Nutzungsänderung in der Regel zunächst eine Investition erfordert, kann sie sich über die Zeit durchaus rechnen, wenn Sie eine Vermietung anstreben. Außerdem muss berücksichtigt werden, dass auch Leerstand kostet. Denn die laufenden Betriebskosten für eine ungenutzte Immobilie müssen Sie als Eigentümer tragen. Sie sollten also unbedingt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufstellen. Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie von einem Immobilienexperten beurteilen lassen, wie sich die Nutzungsänderung auf den Verkehrswert der Immobilie auswirkt,