Gebäudeenergiegesetz: Das ändert sich für Immobilieneigentümer ab 2024

Lange wurden die inhaltlichen Eckpunkte diskutiert, jetzt ist es vom Bundestag verabschiedet worden: das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) tritt ab 2024 in Kraft. Die Gesetzesnovelle leitet die Energiewende im Gebäudebereich ein und sorgt schrittweise für eine klimafreundliche Wärmeversorgung. Aber was heißt das für Immobilien-Eigentümer? Die wichtigsten Fakten im Überblick.

Welche Änderungen sieht das Gebäudeenergiegesetz ab 2024 vor?

Ziel der Bundesregierung ist es, mit dem „Heizungsgesetz“ den Umstieg auf klimafreundliches Heizen zu beschleunigen. Bis zum Jahr 2045 soll die Nutzung fossiler Energieträger in Gebäuden beendet und Heizungen vollständig mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Der Wechsel auf klimafreundliche Wärmeenergie soll in mehreren Schritten erfolgen.

Ab 2024 muss jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Änderung gilt ab 1. Januar 2024 zunächst ausschließlich für Neubaugebiete. Für Neubauten außerhalb eines Neubaugebiets gilt dies frühestens ab 2026. Für funktionierende Heizungen in Bestandsimmobilien ändert sich zunächst nichts. Sind sie defekt, dürfen sie repariert und weiterbetrieben werden – maximal bis zum Jahr 2045. Danach gilt ein Betriebsverbot. Nur Heizungen, die älter als 30 Jahre sind und die mit Konstanttemperaturkessel funktionieren, müssen verpflichtend ausgetauscht werden. Diese Austauschpflicht gilt aber schon seit Ende 2020.

Diese Heizsysteme sind GEG-konform

Neu eingebaute Heizungen müssen mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden. Das ist nicht nur klimafreundlich, sondern auch effizienter und oftmals günstiger. Zwar ist die Wärmepumpe in aller Munde, doch die Möglichkeiten der Heiztechnik sind deutlich vielfältiger. Folgende Heizsysteme erfüllen die 65-Prozent-Vorgabe des GEG:

• Anschluss an ein (Fern-)Wärmenetz
• eine Wärmepumpe
• eine Stromdirektheizung
• eine Heizung auf Basis von Solarthermie
• eine Biomasseheizung (Holz, Hackschnitzel, Pellets)
• Hybrid-Heizung (Kombination aus Heizung mit erneuerbaren Energien und Gas- oder Biomasseheizung)
• eine Heizung, die erneuerbare Gase, Flüssiggas oder Wasserstoff nutzt (nur in Bestandsgebäuden)

Welche Rolle spielt der kommunale Wärmeplan?

Die Kommunen sind verpflichtet Pläne auszuarbeiten, die Auskunft darüber geben, ob es in ihrem Gebiet zukünftig ein Fernwärmenetz geben wird. Großstädte (mit mehr als 100.000 Einwohner:innen) haben dafür bis zum 30. Juni 2026, kleinere Städte bis zum 30. Juni 2028 Zeit. Sobald der kommunale Wärmeplan in Kraft tritt, gelten die Regelungen aus dem GEG für alle Immobilien. Eigentümer von Bestandsimmobilien können dann abwägen, ob sie im Falle eines notwendigen Heizungswechsels auf überwiegend erneuerbare Energien umsteigen oder sich an das Fernwärmenetz der Kommune anschließen lassen.

Wenn die Öl- oder Gasheizung ausgetauscht werden muss

Wenn die Heizung nicht mehr repariert werden kann und ausgetauscht werden muss, haben Immobilienbesitzer fünf Jahre Zeit zur Umrüstung auf erneuerbare Energien. Sofern ein Anschluss an ein Wärmenetz absehbar ist, gilt eine Übergangsfrist von bis zu zehn Jahren. Für den Übergang darf beispielsweise eine gebrauchte Gasheizung eingebaut werden.

Solange die Kommune noch keinen Wärmeplan hat, ist während der Übergangsphase bis 2026/2028 grundsätzlich auch der Einbau einer neuen Gas- und Ölheizung erlaubt. Voraussetzung dafür ist die Möglichkeit der Umrüstung auf Biogas oder Wasserstoff und eine verpflichtende Beratung durch eine fachkundige Person. Wenn zukünftig weder der Anschluss an ein Wärmenetz noch an ein klimaneutrales Gasnetz sichergestellt ist, müssen diese Heizungen ab 2029 schrittweise umgerüstet werden: Ab 2029 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent erneuerbare Energien (z.B. Biomethan).

Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Kommt es durch einen Hauskauf oder eine Erbschaft zu einem Eigentümerwechsel, ist der neue Eigentümer verpflichtet, die Immobilien innerhalb von zwei Jahren zu sanieren. Das GEG schreibt die Sanierungspflicht für drei Bereiche vor:

1. Neue Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.
2. Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen gedämmt werden. Alternativ dazu kann auch das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt sein.
3. Heizungen müssen modernisiert werden.

Bei der Modernisierung der Heizung müssen die Auflagen des GEG eingehaltern werden und auch funktionierende Heizungen gegen klimafreundliche Alternativen ausgetauscht werden. Beim einem Eigentümerwechsel ist ein Beratungsgespräch mit einem zertifizierten Energieberater vorgeschrieben, der qualifiziert Auskunft zu allen Sanierungspflichten und Möglichkeiten zur Modernisierung gibt.

Staatliche Förderung bei Heizungswechsel

Für die Umrüstung auf eine klimafreundliche Heizung stellt der Bund umfangreiche Fördermittel bereit. Für den Tausch einer alten, fossilen gegen eine klimafreundliche Heizung soll es eine Grundförderung von 30 Prozent geben. Selbstnutzende Eigentümer mit einem zu versteuerndem Haushaltseinkommen von maximal 40.000 Euro, erhalten einen zusätzlichen Bonus von 30 Prozent. Wer sich frühzeitig für den Wechsel entscheidet, obwohl er noch nicht dazu verpflichtet wäre, erhält einen 20-prozentigen Geschwindigkeits-Bonus. Die Fördermittel sind auf maximal 70 Prozent und eine Höchstsumme von 21.000 Euro gedeckelt.